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帶租房屋出賣人的告知義務及其責任承擔
稿件來源:人民法院報
發布時間:2019-03-28 15:51:38

張紅柳

依據合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同效力”的規定,產權人對其在出租期間的房屋可以進行正常產權交易,房屋所有權變更后,出賣人(原產權人)與承租人之間的租賃合同不因房屋所有權變動而終止或解除,對買受人(現產權人)仍然具有法律約束力,買受人在取得房屋所有權后繼受取得出租人的主體地位。也即“買賣不破租賃”。此類帶租房屋的買賣,因租賃事實的客觀存續,買受人無法立即實質性占有或使用房屋,只能獲取租金收益,而租金及時交付與承租人的履約能力密不可分。因此,帶租房屋買賣合同簽訂過程中,出賣人對房屋租賃信息告知范圍的認定,直接影響出賣人的責任承擔。對此,實踐中有爭議,有的觀點認為出賣人應就房屋租賃及承租人的履約能力向買受人履行告知義務,此為出賣人的先合同義務,若對承租人的履約能力未予告知,則應承擔房屋瑕疵擔保責任;有的觀點則認為出賣人僅需對房屋租賃事實進行告知,對承租人履約能力則不屬其告知范圍。本文擬圍繞上述爭議,就帶租房屋出賣人的告知義務及其責任承擔進行探討。

一、出賣人應就房屋出租事實及租賃合同內容履行向買受人的告知義務

誠實信用是貫穿于合同法的一項基本原則,不僅體現在合同的履行中,在合同的磋商和簽訂中亦需遵守。合同法第四十二條規定,當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。相對于普通商品交易而言,房屋作為交易金額較高的不動產,對當事人利益影響較大,動輒上百萬元的資金支出使得當事人對房屋買賣非常慎重。所買受的房屋如在租賃期間,特別是用于營業性的租賃,會涉及承租人對房屋裝修投入、設備的購買等,而買受人購買后必須按原租賃合同的約定予以履行,不能隨意毀約,標的房屋的租期、租金和支付方式,以及租賃期滿裝修費的折算等都將直接影響買受人的利益。故而,出賣正在租賃期間房屋,出賣人應當將房屋租賃事實向買受人明確告知,可以把租賃合同作為買賣合同的附件,便于買受人在購房前全面了解標的物現狀,根據租賃合同內容及承租人相關情況,自主判斷和決定是否與出賣人簽訂房屋買賣合同。如出賣人未履行相應的告知義務,則屬于對重大事項的隱瞞,甚至構成欺詐,買受人可行使合同法第五十四條規定的撤銷權,撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同,并依據上述法律規定,要求出賣人承擔賠償責任。

二、承租人履約能力不屬于出賣人應當告知買受人的先合同義務

合同法第六十條第二款規定,當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在商事活動中,當事人簽約前對合同事項進行磋商時,基于誠實信用、公平原則負有告知、保護、協作等合同附隨義務,也即先合同義務。該義務具有法定性,不同類型合同所承擔的義務各不相同。先合同義務的法定性決定其不屬于當事人約定告知事項,而屬于法定告知。比如,合同法第三百八十三條第一款規定,儲存易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品或者易變質物品,存貨人應當說明該物品的性質,提供有關資料。再比如,房屋買賣合同中,房屋被抵押查封等權利限制的告知義務。先合同義務與合同性質、合同目的等相關,附隨合同的內容而相對恒定,不同于因市場原因、商事主體原因形成的商業交易風險。就買賣租賃期間內的房屋而言,與其他房屋買賣在合同性質、合同目的上并無不同,買受人的合同目的為取得房屋產權,出賣人的合同目的為取得房款,收取房屋租金并非房屋買賣合同目的,因此,出賣人除應告知房屋租賃的事實,以及當事人約定的其他內容外,不應增加額外義務。買受人知曉所購房屋在租賃期間后,應自主決定是否購買。至于承租人的履約能力,屬于買受人可能承擔的商業風險,應由其自行審查,不是基于房屋買賣而產生出賣人先合同義務。一是承租人履約能力并非一成不變,特別是用于商業租賃的房屋,會隨著市場、承租人的收入情況變化而變化;二是承租人租金支付及因此產生的違約責任是租賃合同主要條款,承租人無法正常履約時,出租人可依約行使法定救濟權利,比如要求其支付租金,甚至解除合同等。況且,即便在租賃合同中,承租人的履約能力也由出租人自行審查,其作為一種商業風險,幾乎所有出租人都要承擔,購買租賃期間房屋的買受人也應當不例外。因此,買受租賃期間的房屋,出租人應當自行審查或合理評估承租人的履約能力,不應將承租人的履約能力確定為出賣人必須承擔的告知義務。

三、帶租房屋出賣人的責任承擔

買賣帶租約的房屋,買受人所購房屋尚在租期,買受人需要繼續履行原租賃合同的義務,在此前提下,必然形成房屋所有權取得與基于買賣可以實現標的物交付行為的分離,以及租賃合同主體發生變化等情況,因此,對于此類合同,出賣人履約責任范圍也是當事人爭議的焦點。

租賃期間房屋出賣人不承擔房屋實物交付的責任。筆者認為,所謂不動產交接是個模糊概念,應當將其分為標的物權利轉移和標的物交付分別論述。依據物權法第九條關于不動產物權登記生效,以及第二十三條關于動產物權的設立和轉讓生效時間的規定,不動產物權因登記、動產物權因而交付產生物權的轉移和變動。因此,就不動產物權而言,其權利自所有權辦理變更登記時即完成轉移。當然,如房屋仍由出賣人使用或居住,則涉及房屋騰空交付等問題,出賣人不如期交付亦需承擔違約責任,但對租賃期間房屋而言,則無實物交接之必要。因房屋由承租人使用,出賣人辦理不動產變更登記后,買受人法定承繼了出租人主體地位,此時房屋仍由承租人使用,買受人自然取代出賣人而享有相應的權利義務,無需也無法完成實物交付,出賣人協助買受人完成房屋登記手續,即履行完畢買賣合同的義務,不再承擔進行房屋實物交付的責任。

租賃合同變更與否由買受人與承租人決定,出賣人不對租賃合同變更承擔責任。依據合同法第二百二十九條關于房屋所有權變更不影響租賃合同效力的規定,房屋買賣后,原租賃合同繼續有效。但另一方面,因為房屋所有權主體的變化,租賃合同的主體亦發生變化。對此類情況,租賃合同是否需要進行變更存在兩種觀點:一種觀點認為,租賃合同主體變化后,應由承租人與現房屋所有權人依照原租賃合同內容重新簽訂一份租賃合同;另一種觀點認為,現房屋所有權人依法承繼原租賃合同權利義務,無需對原租賃合同主體進行變更。對此,筆者認為,房屋所有權變更后,現房屋所有權人承繼了原權利人對承租人的權利義務,租賃合同是否需要變更應由承租人與買受人自主決定,變更與否均不影響原租賃合同的效力。換言之,租賃合同主體變更與否為買受人與承租人之間的事宜,出賣人在辦理房屋所有權轉移后,無需亦無權介入房屋租賃關系,也不存在協助辦理變更租賃關系之義務,以及由此承擔相應的責任。

出賣人不因承租人租金難以按期收取承擔瑕疵擔保責任。依據合同法買賣合同編的規定,出賣人應承擔的瑕疵擔保責任有兩種,即標的物的權利瑕疵及質量瑕疵,出賣人就交付的標的物,負有保證第三人不得向買受人主張行使權利的義務,應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人若違反上述規定,則應當承擔相應的瑕疵擔保責任。房屋產權變更后,承租人租金難以按期收取則不屬于租賃期間房屋出賣人應當承擔的瑕疵擔保責任。租賃期間房屋買賣,出賣人有告知買受人租賃合同內容的義務,買受人明知并接受該事實,就需承擔相應的商業風險。如前所述,租金能否正常收取即承租人履約能力并非出賣人應當履行的先合同義務,為商業風險范疇,是市場交易中客觀存在的,因此,受買人對其買受房屋可能存在租金不能收取風險應當提前預估、有所預判;同時,承租人違約不支付租金,出租人依法享有要求其交付租金并承擔違約責任,直至解除租賃合同的權利。對買受人而言,愿意接受租賃合同約束,就意味著需要承擔此類商業風險,租金不能按期支付為承租人的責任,不應認定為出賣人應當承擔的瑕疵擔保責任。

(作者單位:安徽省高級人民法院)

(責任編輯:金燕)
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