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南京中級法院判決開發商賠償業主裝修差價專家分析
?精裝修不達標可否解除預售合同
稿件來源:法制日報
發布時間:2019-04-03 09:25:18

近日,江蘇省南京市9家房地產開發商聯名給江蘇省高級人民法院院長發了一份《關于依法維護精裝房交易穩定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》,稱由于精裝修存在質量問題,南京富力十號花園數十位業主將開發商告上法庭,在經歷一審、二審敗訴后,南京市中級人民法院改判開發商賠償業主裝修差價。開發商認為,商品房預售合同是買賣雙方的意思自治,即買賣雙方你情我愿,既成事實。法院根據精裝修部分的糾紛推翻這個合同,讓開發商賠償,違背契約精神。

此事涉及當地超過10萬套房子,僅裝修部分高達數百億元。面對利益糾纏,究竟誰是誰非?《法制日報》記者與業內相關專家進行了對話。

對話人

華東政法大學房地產政策法律研究所所長       楊勤法

北京市人大常委會立法咨詢專家       胡功群

《法制日報》記者    王 陽

推廣精裝修交付

標準不低于報價

記者:如何定義“精裝修”?如果精裝修房的實際所得與報價標準不符,開發商是否屬于欺詐?

楊勤法:“精裝修”房、“全裝修”房等都是相對于毛坯房而言的,并沒有法定說法。一般,“裝修房”指房地產開發企業統一完成商品房建設、裝修程序,商品房裝修一次到位,在房屋交鑰匙前,所有功能空間的固頂面全部鋪裝或粉刷完畢,給水排水、燃氣、通風、照明供電以及智能化系統等基本安裝到位,廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成,達到基本使用標準的商品住房。

原建設部曾于2002年頒布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》,率先在國家康居示范工程和申請商品住宅性能認定項目執行,其他新建城鎮商品住宅可采取分地區、分階段的方式逐步全面推行。但國家并未規定具體的標準,具體要裝修到何種標準,由開發商決定。如果銷售成品房的價格中包含裝修費用,應在商品房預售合同中單獨標明裝修標準。

精裝修房的實際裝修標準與報價產生差距,甚至只有報價的一半,并不一定屬于欺詐。如果在雙方的裝修合同中約定價格,實際交付不達約定標準,開發商沒有隱瞞價格差距的,一般應承擔違約責任;如果開發商實際交付標準沒有達到報價標準,又故意隱瞞不達標準的事實,告知購房人已經達到報價標準,這應屬于欺詐。

胡功群:近年來,國家及各省市陸續出臺裝修房的相關政策條例,“毛坯房”交付將逐步退出,房地產市場迎來全裝修和精裝修的交付模式。

住房和城鄉建設部在2008年發出了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》,要求各地制定出臺相關扶持政策,引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式,逐步取消毛坯房。《建筑業發展“十三五”規劃》明確要求,新開工全裝修成品住宅面積達到30%。

消費者購買精裝修房時,開發商都會向消費者展示樣板間,根據《商品房銷售管理辦法》第31條規定,“房地產開發企業在銷售商品房時,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。”可見,實物展示可視為合同的一部分。

交房時,開發商如果沒有按照裝修協議履行裝修義務,構成事實的違約行為,開發商須承擔違約責任。若在簽訂合同時,開發商故意告知消費者虛假情況或故意隱瞞真實情況,如對裝修材料、施工工藝、用料品牌等作虛假陳述,誘使消費者作出錯誤意思表示,最終使得消費者拿到房時,精裝修的實際所得只有報價標準的一半,這種行為可以認定為欺詐。

精裝修質量存爭議

可否推翻預售合同

記者:業主與開發商就精裝修部分產生糾紛,是否能推翻商品房預售合同?業主質疑精裝修房子的報價,是否違背契約精神?

楊勤法:購房人與開發商就精裝修部分產生糾紛后是否可以推翻商品房預售合同,這主要看商品房預售合同對裝修的約定。現在的商品房預售合同,大都按原住建部和國家工商管理總局聯合制作的《商品房買賣合同(預售)示范文本》,許多地方監管部門在此基礎上還制定了相應的參考合同。國家的示范文本和大多數地方的參考合同內容,基本上把裝修作為開發商的輔助義務,開發商沒有按合同約定的裝修標準交房的,一般僅承擔修復、補償責任,或者購房人可以要求開發商承擔沒有達到裝修標準的違約責任,但無法以開發商沒有達到裝修標準為由解除商品房預售合同。

如果開發商出售的商品房其裝修標準很高,裝修成本在整個房價所占的比例也很大,購房人與開發商將裝修不達標準約定為根本性違約,或雖沒有將裝修不達標準作為根本性違約,但將裝修作為合同的主要內容,則開發商沒有按約定裝修標準交房,可以認定根本性違約,購房人可以要求解除商品房預售合同。

業主購買精裝修房后,再質疑精裝修房子的報價,這是業主的權利,自然不是對契約精神的違背,至于是否得到支持,要看具體情況。

開發商通過與業主簽訂裝修合同的方式,對裝修標準的內容作出規定。習慣性的做法是開發商裝修一個樣板間,居室裝修質量會體現在樣板間上,樣板間要真實地反映裝修檔次和裝修施工質量。交付給購房者的裝修質量,不應低于樣板間的質量水平。作為裝修質量的衡量標準,樣板間在交付之前應該保留。開發商最后交付的裝修房符合裝修合同約定的標準或與樣板間的裝修質量相一致,不管開發商的實際裝修成本是多少,業主也無道理質疑裝修的價格。

如果開發商與業主的精裝修合同或商品房預售合同的精裝修條款沒有約定具體的裝修標準,僅規定了裝修的報價,房屋交付時,業主對裝修的實際成本提出質疑的,開發商應該提供實際裝修成本的依據,沒有達到報價標準,開發商應承擔相應責任。

胡功群:消費者購買精裝修房時,開發商與消費者簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款,或者在簽訂商品房買賣合同時另行簽訂裝修合同。因裝修部分存在質量問題嚴重影響商品房質量,無法正常居住使用,使合同目的不能實現時,買房人有權請求解除商品房買賣合同和裝修合同并要求開發商賠償損失;當裝修存在質量瑕疵,但不影響買受人正常使用的,買受人無權拒收房屋,不能推翻商品房預售合同。裝修保修期內,開發商應承擔保修責任。

當業主與開發商簽訂商品房買賣合同時形成了文字合同契約,買賣雙方都應當遵守。一方面,開發商有按質按量交付房屋的義務,業主應當以定價支付房款,遵守契約;另一方面,如果開發商交付的房屋不符合合同約定,或者隨意改變精裝修部分合同內容,這種行為違反契約精神,也是違反合同法的行為,業主以此為由質疑精裝修房子的報價,展開理性維權是合法合理的,這恰恰是一種遵守契約的行為。

調高精裝修報價

疑規避政府限價

記者:有業主認為,開發商故意調高精裝修部分的報價,是為了規避政府限價。

楊勤法:許多地方政府為了完成控制房價的目標,防止房價上漲,在開發商申請預售許可證時,對預售價格做了嚴格控制。對于超過控制價格的,房地產主管部門不予頒發預售許可證。許多開發商為取得預售許可證,又不違反地方政府的限價規定,在申請預售許可證時,確實有降低預售價格的現象。為彌補銷售價格下降而減少的利潤,開發商會以銷售精裝修房的名義,將一部分房價轉移到裝修上。

這種逃避政府監管的不規范操作,為業主與開發商的糾紛埋下了隱患。開發商認為其裝修報價包括了一部分房價,而業主認為開發商虛報裝修價。解決由此而產生的爭議,應結合合同作具體分析。

政府在調控房地產市場時,使用的行政手段包括限購、限價、限貸、限售等。隨著房地產市場的進一步完善,政府應減少商品房市場的行政干預,加大社會保障房和公共租賃房的供應,通過不同途徑解決高中低收入者的居住問題。

胡功群:在申領預售許可證時,毛坯房的價格成本很容易測算出來,在限價的情況下,毛坯部分的價格必須參考周邊樓盤,因而想提高備案價很難,而精裝修的價格在審批時,原則上是參照周邊區域樓盤,但更多是參考同一檔次精裝修的價格標準。

申報精裝修價格時,由于同一品牌價差很大,這就提供了很大的操作空間,實際裝修時可以節約成本,通過提高精裝利潤,來彌補因毛坯房限價而損失的利潤。在政府實行“限價令”嚴格管控房價的背景下,開發商通過提高裝修部分的報價,達到拆分房價,收取房價之外價款的目的,從而規避政府限價政策的行為,違反商品房銷售標價的有關規定,也與國家房地產市場宏觀調控政策相違背。

目前,國家法律中并沒有明確規定地方政府可以對房地產采取限購限價政策。但民法通則第六條規定“民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。”

作為“國家政策”,國務院和國務院辦公廳先后頒發了兩個規范性文件,一個是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》[國發〔2010〕10號],即“新國十條”,第三條規定“地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數”;另一個是《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》[國辦發〔2011〕1號],即“新國八條”,第五條規定“進一步完善土地出讓方式,大力推廣‘限房價、競地價’方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應量”。這給地方政府出臺限購限價措施提供了政策依據。

(責任編輯:金燕)
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